导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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